房地產及建筑業

房地產及建筑業很可能是此次變革中影響最為顯著的行業。尤其是當下中國主要城市的房地產增長幅度已不同于5至10年前的增長情況。李克強總理的政府工作報告尤其提到將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，將有利于企業在經營過程中購進不動產以及房地產開發商和投資者。然而在報告中未明確說明房地產開發商和投資者是否允許對發生的土地采購成本視同進項抵扣。但基于李克強總理的說明可能性還是非常高的。

十大行業問題 – 房地產及建筑業

問題

1.從政府部門通過招拍掛獲得土地使用權是否可以核定抵扣進項稅額？

2.轉讓境內或境外房地產企業的股份或其它股權性投資，是否適用增值稅？

3.如何對代客戶管理信托資金及代收水電等費用的代理或物業管理公司征收增值稅？

4. 對于營改增前已存在的老項目或租賃合同，是否適用任何過渡政策或豁免政策？

5.是否會推遲預售行為的納稅義務發生時間，從而確保企業在取得房地產開發相關的進項稅前無需先繳納銷項稅？

6. 免租期、“免費”車位及業主提供的其他優惠，是否需要作 “視同銷售”處理？同樣，開發商向承包商提供原材料及設備是否需要作 “視同銷售”處理？

7. 房地產開發商是否可就融資成本抵扣進項稅？

8. 房地產開發商是否可以在項目開發初期（即在他們取得收入之前）登記為增值稅一般納稅人？

9. 對于購買房地產產生的進項稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制？

10. 對于個人銷售二手房（如個人間的交易），將按照房屋銷售額還是收益額計算增值稅？

主要財務影響 - 房地產及建筑業

許多房地產開發商﹑業主﹑房地產基金及其投資者對于適用11%的增值稅稅率持有疑問，包括是否會加重稅務負擔、是否會推高項目造價以及是否需要在增值稅實施前加速出售存量項目等。這些問題并沒有簡單統一的答案，而是需要對相關財務模型進行財務影響審閱及分析。我們列出了幾個關鍵的影響因素：

現有合同的條款 – 如果合同已經簽訂且無法轉嫁增值稅，并且供應商在合同簽訂時以較低稅率（3%或5%）的營業稅作為定價標準，則供應商有可能需要自行承擔11％的增值稅稅負。

交易對方是否為增值稅一般納稅人 – 如果銷售業務的購買方屬于增值稅一般納稅人，或租賃業務的承租方屬于增值稅一般納稅人，供應商向該購買方或承租方轉嫁增值稅將相對容易。總體而言，這意味著B2B模式下的房地產交易（如商場﹑寫字樓﹑工廠﹑酒店和其他形式的商業房地產項目）相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策變化不利影響的可能性更低。

土地占整個項目的價值比例 – 預計政府部門將不需要就出讓土地使用權繳納銷項稅，然而希望開發商購買土地使用權時，也許可就土地使用權的價格視同進項進行抵扣，就意味著當開發商出售已完成的項目時，其增值稅應納稅額將由增值稅銷項稅額與“視同”進項稅額決定。此外，如果建筑勞務和材料占項目開發總價值越高，則可抵扣進項稅額越高，因為材料的進項稅稅率為17%，而建筑成本會帶來11%進項稅。

銷售模式 – 出售已完工房地產項目和出售房地產企業的股權，可能適用不同的增值稅處理方法。

過渡政策或豁免政策所帶來的影響 – 在具體實施細則中，預期將會出臺過渡政策或豁免政策，以應對房地產開發商在營改增前已開工的項目中使用的材料不能抵扣進項稅，而銷售此類項目時卻需要按照銷售價格總額的11%繳納增值稅的情況。我們注意到市場上一直在討論是否允許開發商選擇5%簡易征收增值稅，這一點有望在實施細則發布時明確。

企業運營結構 – 許多開發商通過特殊目的公司(SPV)運營各開發項目。如果匯總申報無法實現，意味著每一次開發新的項目時，都需要讓每個特殊目的公司盡早登記為增值稅一般納稅人，以確保可以盡早獲得進項稅抵扣資格。然而，直到各公司產生銷項稅時才能實現相關進項稅額的經濟效應。因為除了部分貨物和服務出口外，中國并不存在進項稅留抵退稅機制（這與其他很多增值稅國家不同）。因此，增值稅對企業現金流會產生顯著并長遠的影響。此外，當以特殊目的公司架構運營時，一個項目產生的進項稅將不能用于抵扣另一個項目產生的銷項稅。