房地產營改增5月1日正式落地，影響幾何?

——更新時間：2016-03-31 04:23:42 點擊率: 16085

財務成本可抵扣部分多，也將利好企業資金壓力緩解

財務成本或財務費用，主要指企業借款利息支出。從2015年上半年A股、H股房地產開發企業報表來看，多數房地產企業的財務成本占營業額的1%-15%之間。隨著金融業營改增的同步推進，財務成本占比變動也將對企業應納稅額產生一定影響。

表：不同財務成本對“營改增”后企業稅負影響（單位：萬元）

財務成本占比相對較小，對稅負影響有限。對于一般性大企業，其貸款利率相對較低，財務成本占營業額比重較小，營改增后財務成本抵扣相對不明顯；而對于中小企業而言，貸款利率較高，財務成本占比也相對較高，個別或超過20%，對于這類企業而言金融業和房地產業營改增后，財務成本可抵扣部分較多，利好企業資金壓力緩解，但就整體稅負變化而言，還需要綜合其他因素進行判斷。

另外對于產業地產企業而言，在當前產城融合大趨勢下，企業拿地成本相對較低，建安成本也較住宅、商辦地產低，因而企業主要需要控制財務成本及其它運營成本的進項稅抵扣，以減輕稅負。

·出讓土地成本若能抵扣，將是減輕企業稅負的關鍵

土地成本及相關費用占總成本的比例較高，并且在近些年逐年增加。特別是在一、二線城市，隨著土地價格的不斷上漲，土地成本占企業成本比重甚至有超過50%。而營改增后出讓土地不能抵扣，將成為企業稅收負擔加重、利潤縮減的重要因素。因而能否將土地成本作為進項稅抵扣部分將成為企業稅負變化的關鍵點，若土地成本能夠抵扣或部分抵扣，則同樣占比越高，可抵扣的增值稅越多，應交稅負越少，在一定程度上能夠起到減少稅負的影響。

表：不同土地成本對“營改增”后企業稅負影響（單位：萬元）

土地成本與建安成本占營業額比重較大，其比重變動對于企業稅負影響最為明顯。不同企業產品線和城市布局不同，致使企業成本結構不同，使得營改增后其所交增值稅稅額也將呈現差異化。企業進入城市不同導致土地成本變化：一線城市土地價格普遍偏高，進入一線和二線熱點城市開發的房企成本結構中土地成本占比份額較大，而三四線城市土地價格較低，因而布局三四線城市的開發商土地成本占比相對較低。不同業態的企業成本結構也有所不同：處于中心位置的商辦、高檔公寓及別墅等建安成本相對較高，而一般普通住宅或者保障房的建安成本則相對偏低。在總收入和總成本既定的情況下，若出讓土地成本可以抵扣，且增值稅率與建安成本一致為11%，則土地、建安成本占比越高，其進項稅抵扣越多，企業稅負也越少。