·營改增后房企加稅風險或大過減稅機會

稅率作為房地產業“營改增”的核心環節，是各利益關聯方關注的焦點。當前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產業增值稅率或為其中之一。但不同稅率對于房地產企業的應交稅負有著不同的影響，僅6%的稅率下，營改增后企業稅負減少，因而改征增值稅后開發商仍面臨稅負增加的風險。此次政府工作報告提出要確保所有行業稅負只減不增。我們認為未來房地產業營業增在稅率、計稅方式上或給予企業更多的讓利。

表：不同稅率下“營改增”對企業稅負影響（單位：萬元）

購置出讓土地時，由于地方政府非企業身份無法開具增值稅發票，因而無法產生進項稅抵扣。此時，土地成本變動對企業稅負無法產生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項，建安成本在營業額中所占比例不同同樣影響到營改增后應繳稅額的額度。我們仍以上述假設進行測算，令房地產業營改增后增值稅率為11%，其他各項條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應交稅額越少。經過估算，若要維持稅負不變，則建安成本占比需達到營業額的半數以上。

表：不同建安成本對“營改增”后企業稅負影響（單位：萬元）

營改增后建安成本占比越高將越利好企業稅負抵扣。由于精裝修費用可以作為進項抵扣，以高檔住宅為主的產品線產品將明顯獲益。同時，商業、辦公等建安成本也相對較大，也有望獲得更多稅收抵扣。因此，營改增也將引導房地產行業由簡單開發銷售轉型為精裝修、商住并舉的差異化銷售，構建共贏的市場競爭模式。