舊城改造已成為房地產未來趨勢之一，尤其是在一線城市，寸土寸金，土地資源的稀缺，使得土地市場競爭愈演愈烈，新的地王不斷刷新樓面地價紀錄，基至已出現面粉貴過面包，獲取優質的土地資源，才是贏得市場先機的不二法門。然而，受土地市場供求關系等因素的影響，多數企業很難拿到心儀的地塊。在一線城市，舊城改造，走城市更新之路已是獲取土地最重要途徑之一。這些地段往往位于城市中心區，區位優置明顯，增值潛力十分巨大。同時，在財稅的角度，城市更新業務也伴隨著復雜的財稅問題和稅務風險，如不能合理規避與解決，將給企業造成巨大稅收損失及稅務風險。

尤其在項目前期，房企作為舊城改造參與方，與村委的不同的合作模式選擇，稅負差異明顯。智慧源房地產稅務專家現以舉案說法，就財稅角度分析不同合作模式下的稅負影響，說明舊改項目合作如何選擇最優合作模式。

深圳甲房地產公司參與城市更新項目，與乙村委合作共同開發某項目。項目及雙方約定的條件如下：用地面積約20畝，總可售建筑面積70000平方米，其中10000平方米建好后需過戶給村委。合作模式不同，將導致稅負差異巨大，現展開用模擬數據分析說明：

與村委合作通常有以下兩種合作模式：

模式一：合作開發，分房給村委

雙方簽訂“合作開發協議”，乙村股份公司出地，甲公司出資、所有資金、開發、稅費由資金方承擔，建成后將分配10000平方米的物業給乙村股份公司，其余物業由甲方支配。合作具體又可分為成立項目公司和不成立項目公司兩種形式，村委在項目公司擁有股權出于控制風險目的，拿到物業后一般都以很低的價格或無償退還股權。

這是目前大部分地產企業在與村委合作時最常采用的合作模式。

模式二、拆遷還房

雙方簽訂“拆遷補償協議”，由甲方獨立開發，乙村股份公司不參股，建成后將其中10000平方米的開發物業作為拆遷補償面積還給乙村股份公司。剩余物業歸甲方所有。

基本假設：

1、開發成本數據：土地成本（樓面地價）1000元/平方米，建安成本5000元/平方米，管理、營銷、財務費用合計4000元/平方米；

2、收入數據：開發物業市場銷售均價40000元/平方米；

3、拆遷面積賠償比例1:1；拆村委10000平方米，按等面積賠償10000平方米建成物業。

模式一涉稅分析：

1、在該模式下，分配給村股份公司（股東）10000平方米物業需按市場銷售均價視同銷售繳納相關稅費，涉及的主要稅種有：營業稅、土地增值稅、企業所得稅；

2、銷售其余60000平米物業涉及的主要稅種有：營業稅、土地增值稅、企業所得稅；

3、村股份公司承受10000平方米物業涉及到的稅種有契稅，按市價3%計算，

假設也由甲公司承擔。

具體計算請詳見后頁稅負比較表。

模式二涉稅分析：

1、該模式下，涉及的主要稅種有營業稅、土地增值稅、企業所得稅；

甲方給村股份公司的10000平方米物業，在按市價視同銷售作收入的同時還應作為整個項目的拆遷補償費計入項目開發成本，在土地增值稅及企業所得稅前扣除；營業稅按開發成本（地價+建安成本）的5.6%計征；

2、銷售其余60000平方米物業涉及主要稅種有：營業稅、土地增值稅、企業所得稅；

3、村股份公司承受10000平方米物業涉及到的稅種有契稅，按市價3%計算，

假設也由甲方承擔。

具體計算請詳見后頁稅負比較表。

稅負比較表如下：